# -*- coding: utf-8 -*-
"""Erzeugt 'Kaufvertrag_Entwurf2_Klincov.docx' aus dem Vertragstext (Entwurf 2)
mit farblich markierten Aenderungsvorschlaegen der kaufenden Partei."""
from docx import Document
from docx.shared import Pt, RGBColor, Cm
from docx.enum.text import WD_ALIGN_PARAGRAPH, WD_COLOR_INDEX
from docx.oxml.ns import qn
from docx.oxml import OxmlElement

RED = RGBColor(0xC0, 0x00, 0x00)
GREY = RGBColor(0x7F, 0x7F, 0x7F)
GREEN = RGBColor(0x00, 0x70, 0x30)
BLACK = RGBColor(0x00, 0x00, 0x00)
BLUE = RGBColor(0x1F, 0x3B, 0x73)

doc = Document()

# Base style: Arial 11, A4
style = doc.styles['Normal']
style.font.name = 'Arial'
style.font.size = Pt(10.5)
sec = doc.sections[0]
sec.page_height = Cm(29.7)
sec.page_width = Cm(21.0)
sec.top_margin = Cm(2.0); sec.bottom_margin = Cm(2.0)
sec.left_margin = Cm(2.2); sec.right_margin = Cm(2.0)


def _shade(p, fill):
    pPr = p._p.get_or_add_pPr()
    sh = OxmlElement('w:shd')
    sh.set(qn('w:val'), 'clear'); sh.set(qn('w:color'), 'auto'); sh.set(qn('w:fill'), fill)
    pPr.append(sh)


def _left_border(p, color):
    pPr = p._p.get_or_add_pPr()
    pbdr = OxmlElement('w:pBdr')
    lb = OxmlElement('w:left')
    lb.set(qn('w:val'), 'single'); lb.set(qn('w:sz'), '18')
    lb.set(qn('w:space'), '8'); lb.set(qn('w:color'), color)
    pbdr.append(lb)
    pPr.append(pbdr)


def heading(text, size=13, color=BLACK, before=10, after=4):
    p = doc.add_paragraph()
    p.paragraph_format.space_before = Pt(before)
    p.paragraph_format.space_after = Pt(after)
    r = p.add_run(text); r.bold = True; r.font.size = Pt(size); r.font.color.rgb = color
    return p


def clause(num, text, after=4):
    p = doc.add_paragraph()
    p.paragraph_format.left_indent = Cm(1.1)
    p.paragraph_format.first_line_indent = Cm(-1.1)
    p.paragraph_format.space_after = Pt(after)
    if num:
        rn = p.add_run(num + '\t'); rn.bold = True
    _add_runs(p, text)
    return p


def plain(text, after=4, indent=1.1):
    p = doc.add_paragraph()
    if indent:
        p.paragraph_format.left_indent = Cm(indent)
    p.paragraph_format.space_after = Pt(after)
    _add_runs(p, text)
    return p


def bullet(text):
    p = doc.add_paragraph(style='List Bullet')
    p.paragraph_format.left_indent = Cm(1.5)
    p.paragraph_format.space_after = Pt(2)
    _add_runs(p, text)
    return p


def _add_runs(p, text):
    """text may contain markers: {{Y:...}} yellow highlight placeholder, {{G:...}} green changed."""
    import re
    parts = re.split(r'(\{\{[YG]:.*?\}\})', text)
    for part in parts:
        if part.startswith('{{Y:'):
            r = p.add_run(part[4:-2]); r.font.highlight_color = WD_COLOR_INDEX.YELLOW
        elif part.startswith('{{G:'):
            r = p.add_run(part[4:-2]); r.font.color.rgb = GREEN; r.bold = True
        else:
            p.add_run(part)


def change(label, classification, paras):
    """Colored change-callout block with left border."""
    for i, txt in enumerate(paras):
        p = doc.add_paragraph()
        p.paragraph_format.left_indent = Cm(1.1)
        p.paragraph_format.space_after = Pt(3)
        _left_border(p, 'C00000')
        _shade(p, 'FDF2F2')
        if i == 0:
            lab = p.add_run('» ' + label + ' «  ')
            lab.bold = True; lab.font.color.rgb = RED
            cl = p.add_run('[' + classification + ']  ')
            cl.bold = True; cl.italic = True; cl.font.color.rgb = GREY; cl.font.size = Pt(8.5)
        rr = p.add_run(txt); rr.font.color.rgb = RED


# ============================ DECKBLATT ============================
t = doc.add_paragraph(); t.alignment = WD_ALIGN_PARAGRAPH.CENTER
r = t.add_run('KAUFVERTRAG – ENTWURF 2'); r.bold = True; r.font.size = Pt(18)
s = doc.add_paragraph(); s.alignment = WD_ALIGN_PARAGRAPH.CENTER
r = s.add_run('Aenderungsvorschlaege der kaufenden Partei (Klincov Holding GmbH)')
r.font.size = Pt(11); r.font.color.rgb = BLUE
doc.add_paragraph()

heading('Lesehilfe / Legende', 12, BLUE)
lp = doc.add_paragraph(); lp.paragraph_format.space_after = Pt(2)
r = lp.add_run('» NEU/ÄNDERUNG «'); r.bold = True; r.font.color.rgb = RED
lp.add_run('  = von der kaufenden Partei vorgeschlagene Ergaenzung/Aenderung (rot, mit roter Randmarkierung).')
lp2 = doc.add_paragraph(); lp2.paragraph_format.space_after = Pt(2)
r = lp2.add_run('[GEBOTEN]'); r.bold = True; r.italic = True; r.font.color.rgb = GREY
lp2.add_run('  = sachlich gebotene / marktuebliche Klarstellung.   ')
r = lp2.add_run('[VERHANDLUNG]'); r.bold = True; r.italic = True; r.font.color.rgb = GREY
lp2.add_run('  = bewusst strenge Position, bei der nachgegeben werden kann.')
lp3 = doc.add_paragraph()
r = lp3.add_run('Gelb hinterlegt'); r.font.highlight_color = WD_COLOR_INDEX.YELLOW
lp3.add_run('  = im Entwurf offener Platzhalter (xxx), bitte ergaenzen.   ')
r = lp3.add_run('Grün'); r.font.color.rgb = GREEN; r.bold = True
lp3.add_run('  = korrigierte Angabe.')

heading('Uebersicht der vorgeschlagenen Aenderungen', 12, BLUE)
rows = [
    ('Punkt 2.3 (neu)', 'Eigenstaendige, befristete Pflicht zur WE-Umwidmung in „Wohnung" unabhaengig von Punkt 8; Schad-/Klaglos zeitlich unbefristet', 'GEBOTEN'),
    ('Punkt 2.4 (neu)', 'Verbindliche Definition von top 4 nach Plan/Nutzflaeche; Schutz vor Verkleinerung durch Punkt-8-Massnahmen', 'GEBOTEN'),
    ('Punkt 7.4 (Erg.)', 'Beschaffungspflicht statt blosser Vollmacht; Einbeziehung von top 4 ins Zustimmungs-/Genehmigungspaket; Schad-/Klaglos fuer KZV', 'GEBOTEN'),
    ('Punkt 7.5 (Erg.)', 'Ruecktritts-/Minderungsrecht, falls Zustimmungen zur KZV bis 31.07.2026 fehlen', 'VERHANDLUNG'),
    ('Punkt 8.8 (Aend.)', 'Klarstellung „Kosten, Abgaben und Steuern" aus Punkt-8-Massnahmen', 'GEBOTEN'),
    ('Punkt 8.9 (neu)', '(a) Objektschutz bei Abweichungen, (b) Entschaedigung Nutzungsentgang + Ankuendigung, (c) Befristung der unwiderruflichen Vollmachten', 'GEM.'),
]
tbl = doc.add_table(rows=1, cols=3); tbl.style = 'Light Grid Accent 1'
hdr = tbl.rows[0].cells
for c, txt in zip(hdr, ['Stelle', 'Inhalt', 'Einstufung']):
    c.paragraphs[0].add_run(txt).bold = True
for a, b, c in rows:
    cells = tbl.add_row().cells
    cells[0].paragraphs[0].add_run(a)
    cells[1].paragraphs[0].add_run(b)
    cells[2].paragraphs[0].add_run(c)

doc.add_paragraph()
heading('Hinweise ausserhalb des Vertragstexts (vor Unterfertigung pruefen)', 12, BLUE)
for txt in [
    'Interessenkonflikt: LPA Law ist Vertragsverfasserin UND Treuhaenderin und erhaelt von der kaufenden Partei eine unwiderrufliche, ueber den Tod hinaus geltende Vollmacht (Punkt 8.6). Eigene anwaltliche Durchsicht vor Unterfertigung empfohlen.',
    'Eidesstattliche Erklaerung Punkt 9 (Auslaendergrunderwerb): Gesellschafterstruktur der Klincov Holding GmbH pruefen — die Erklaerung „Auslaender nicht mehrheitlich beteiligt" muss zutreffen.',
    'Punkt 2.2: Datum der Fertigstellungsanzeige ist offen — vor Unterschrift klaeren, ob die baurechtliche Wohnungs-Widmung bereits wirksam ist.',
    'Offene Platzhalter (xxx): Besichtigungsdatum, Anderkonto-IBAN/„AK"-Nr., Fertigstellungsanzeige-Datum, Datum/Ort am Ende.',
]:
    p = doc.add_paragraph(style='List Bullet'); p.paragraph_format.space_after = Pt(3)
    p.add_run(txt)

doc.add_page_break()

# ============================ VERTRAGSTEXT ============================
ttl = doc.add_paragraph(); ttl.alignment = WD_ALIGN_PARAGRAPH.CENTER
r = ttl.add_run('KAUFVERTRAG'); r.bold = True; r.font.size = Pt(15)
sub = doc.add_paragraph(); sub.alignment = WD_ALIGN_PARAGRAPH.CENTER
sub.add_run('abgeschlossen am unten stehenden Tag zwischen')

plain('HG-MG9 Immo GmbH & Co KG (FN 509492d), Rosenbursenstraße 8/5, 1010 Wien', indent=1.1, after=2)
plain('im Folgenden kurz „verkaufende Partei" genannt', indent=1.1)
plain('und', indent=1.1, after=2)
plain('Klincov Holding GmbH, FN 674949y, Esslinggasse 5/9, 1010 Wien', indent=1.1, after=2)
plain('im Folgenden kurz „kaufende Partei" genannt.', indent=1.1)

heading('1. Gutsbestand')
clause('1.1', 'Die verkaufende Partei ist Eigentümerin von 43/1107 Anteilen (B-LNR 37) an der Liegenschaft EZ 1739 Katastralgemeinde 01002 Alsergrund, mit dem Grundstück Nr. 414/57 und der Grundstücksadresse Meynertgasse 9/Borschkegasse 9, mit welchen Wohnungseigentum an Geschäftslokal top 4 untrennbar verbunden ist.')
clause('1.2', 'Diese Liegenschaftsanteile sind bücherlich belastet wie folgt:')
clause('1.2.1', 'zu C-LNr 20 mit einem Höchstbetragspfandrecht über EUR 3.100.000,00 für Raiffeisenlandesbank Oberösterreich Aktiengesellschaft,')
clause('1.2.2', 'zu C-LNr 22 mit einem Höchstbetragspfandrecht über EUR 470.000,00 für Raiffeisenlandesbank Oberösterreich Aktiengesellschaft.')
clause('1.3', 'Die unter Punkt 1.2 genannten Lasten werden von der kaufenden Partei nicht übernommen und im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung gelöscht.')
clause('1.4', 'Die verkaufende Partei verpflichtet sich, anlässlich der Vertragsunterzeichnung ein Gesuch um Anmerkung der beabsichtigten Veräußerung hinsichtlich der kaufgegenständlichen Liegenschaft in grundbuchsfähiger Form zu unterfertigen.')

heading('2. Kaufgegenstand')
clause('2.1', 'Kaufgegenstand ist das lastenfreie Eigentum an den unter Punkt 1.1 näher bezeichneten 43/1107 Anteilen (B-LNR 37) an der Liegenschaft EZ 1739 Katastralgemeinde 01002 Alsergrund, mit welchen Wohnungseigentum an Geschäftslokal top 4 untrennbar verbunden ist.')
clause('2.2', 'Festgehalten wird, dass der Kaufgegenstand baurechtlich als Wohnung gewidmet ist (Bauanzeige zu MA37/655894-2026, eingelangt am 5.5.2026 sowie Fertigstellungsanzeige vom {{Y:xxx}}). Die kaufende Partei nimmt zur Kenntnis, dass somit die wohnungseigentumsrechtliche und die baurechtliche Widmung auseinander fallen. Die verkaufende Partei verpflichtet sich, im Zuge der Wohnungseigentumsbegründung gemäß Punkt 8. dafür Sorge zu tragen, dass der Kaufgegenstand auch wohnungseigentumsrechtlich als Wohnung gewidmet wird. Die verkaufende Partei verpflichtet sich, die kaufende Partei hinsichtlich Ansprüchen anderer Wohnungseigentümer wegen der – aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht – widmungswidrigen Nutzung schad- und klaglos zu halten.')
change('NEU 2.3', 'GEBOTEN', [
    'Die verkaufende Partei verpflichtet sich, unabhängig von der Durchführung der Maßnahmen gemäß Punkt 8., dafür Sorge zu tragen, dass der Kaufgegenstand bis spätestens 31.07.2026 auch wohnungseigentumsrechtlich als Wohnung gewidmet wird. Die in Punkt 2.2 vereinbarte Schad- und Klaglos-Haltung der verkaufenden Partei gilt zeitlich unbefristet und unabhängig davon, ob die Maßnahmen gemäß Punkt 8. umgesetzt werden.',
])
change('NEU 2.4', 'GEBOTEN', [
    'Der Kaufgegenstand (top 4) wird in Lage, Raumaufteilung und Nutzfläche durch den als Beilage ./A angeschlossenen Plan verbindlich festgelegt. Abweichend von Punkt 6.3 leistet die verkaufende Partei Gewähr dafür, dass die in Punkt 8. genannten baulichen Maßnahmen die Nutzfläche, die Belichtung und die Nutzbarkeit des Kaufgegenstands nicht verringern bzw. nicht nachteilig verändern.',
])

heading('3. Kaufabrede')
clause('3.', 'Die verkaufende Partei verkauft und übergibt an die kaufende Partei und letztere kauft und übernimmt von ersterer den in Punkt 2. dieses Kaufvertrages beschriebenen Kaufgegenstand mit allen Rechten und Pflichten, mit denen die verkaufende Partei diesen bisher besessen und benützt hat bzw. zu besitzen und benützen berechtigt war, mit Ausnahme der unter Punkt 8. dargestellten Rechte und Pflichten der verkaufenden Partei.')

heading('4. Übergabe')
clause('4.1', 'Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstands erfolgt binnen sieben Tagen nach treuhändigem Erlag des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr.')
clause('4.2', 'Die verkaufende Partei verpflichtet sich, den Kaufgegenstand geräumt von eigenen, nicht kaufgegenständlichen Fahrnissen sowie besenrein der kaufenden Partei zu übergeben. Die Übergabe des Kaufgegenstands erfolgt in jenem Zustand, in dem er sich bei der Besichtigung am {{Y:xxx}} befunden hat. Die Vertragsteile verpflichten sich, bei der Übergabe eine Übergabebestätigung zu unterfertigen und an die Treuhänderin zu übermitteln.')
clause('4.3', 'Mit dem Tag der Übergabe gehen gleichzeitig sämtliche Nutzungen sowie Gefahr und Zufall auf die kaufende Partei über. Als Verrechnungsstichtag für Lasten und Kosten gilt der der Übergabe folgende Monatserste.')
clause('4.4', 'Sollte die verkaufende Partei den Kaufgegenstand nicht fristgerecht übergeben, ist die kaufende Partei berechtigt, von diesem Kaufvertrag unter Setzung einer vierzehntägigen Nachfrist mittels rekommandierten Schreibens zurückzutreten. Diesfalls ist die Treuhänderin mit gleicher Post vom Rücktritt zu verständigen.')

heading('5. Kaufpreis und Treuhand')
clause('5.1', 'Der vereinbarte Kaufpreis für den Kaufgegenstand gemäß Punkt 2. beträgt EUR 150.000,00. Festgehalten wird, dass die verkaufende Partei von ihrem Optionsrecht gemäß § 6 Abs 2 UStG keinen Gebrauch macht, sodass keine Umsatzsteuer anfällt.')
clause('5.2', 'Die kaufende Partei verpflichtet sich, den gesamten Kaufpreis binnen 14 Tagen nach allseitiger Vertragsunterzeichnung bei der von den Vertragsparteien zur Treuhänderin bestellten LPA Law In der Maur & Partner Rechtsanwälte GmbH & Co KG, 1070 Wien, Mariahilfer Straße 20, auf deren Anderkonto bei der Erste Bank der österreichischen Sparkassen AG mit dem IBAN {{Y:xxx}} und der Bezeichnung „AK {{Y:xxx}}" zu erlegen (Einlangen des Kaufpreises auf dem Anderkonto).')
clause('5.3', 'Die Vertragsteile erteilen der Treuhänderin den einseitig unwiderruflichen Auftrag, sobald ihr')
plain('a) ein Grundbuchsauszug der kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile, laut dem bei ansonsten – mit Ausnahme der seitens der kaufenden Partei erwirkten Belastungen – unverändertem Grundbuchsstand das Eigentumsrecht für die kaufende Partei einverleibt ist,')
plain('b) eine grundbuchsfähige Löschungserklärung für die unter den Punkten 1.2.1 und 1.2.2 genannten Pfandrechte oder eine unwiderrufliche Erklärung der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich Aktiengesellschaft, laut dem diese der Treuhänderin eine grundbuchsfähige Löschungserklärung gegen Überweisung eines den Kaufpreis nicht übersteigenden Betrags aushändigen wird,')
plain('c) die Freigabebestätigung der Rechtsanwaltskammer Wien und')
plain('d) die Übergabebestätigung gemäß Punkt 4.2 (zumindest in Kopie) vorliegen,')
plain('den gesamten Kaufpreis zuzüglich der zwischenzeitig angereiften Zinsen abzüglich Bankspesen und KESt für die Lastenfreistellung hinsichtlich der unter den Punkten 1.2.1 und 1.2.2. genannten Pfandrechten an das Konto bei der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich Aktiengesellschaft mit dem IBAN AT71 3400 0365 0441 7457 lautend auf die verkaufende Partei zu überweisen.')
plain('Die Zinsen des Treuhanderlags gebühren der verkaufenden Partei, welche auch die Bankspesen zu tragen hat.')
clause('5.4', 'Die kaufende Partei verpflichtet sich, die Grunderwerbsteuer in Höhe von EUR 5.250,00 sowie die Eintragungsgebühr in Höhe von EUR 1.650,00, insgesamt somit EUR 6.900,00, binnen 14 Tagen nach allseitiger Vertragsunterfertigung auf das Anderkonto der Treuhänderin mit der Bezeichnung „GrESt" bei der Erste Bank der österreichischen Sparkassen AG mit dem IBAN AT79 2011 1829 6468 2100 mit dem Auftrag zu erlegen, die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr selbst zu berechnen und abzuführen.')
clause('5.5', 'Für den Fall, dass die kaufende Partei ihren Erlagspflichten gemäß Punkt 5.2 und/oder 5.4 nicht fristgerecht und vollständig nachkommt, ist die verkaufende Partei berechtigt, von diesem Kaufvertrag unter Setzung einer vierzehntägigen Nachfrist mittels rekommandierten Schreibens an die kaufende Partei zurückzutreten. Sollte die verkaufende Partei zurücktreten, hat sie mit gleicher Post die Treuhänderin von dem Rücktritt zu verständigen. Im Fall des wirksamen Rücktritts hat die verkaufende Partei Anspruch auf Ersatz des ihr durch den Vertragsbruch seitens der kaufenden Partei entstandenen Aufwands. Ferner hat die kaufende Partei die Vertragserrichtungskosten zu tragen.')

heading('6. Gewährleistung')
clause('6.1', 'Die kaufende Partei erklärt, den Kaufgegenstand besichtigt zu haben, dessen Zustand zu kennen und diesen im besichtigten Zustand, wie er liegt und steht, zu übernehmen.')
clause('6.2', 'Die verkaufende Partei leistet Gewähr dafür, dass')
clause('6.2.1', 'der Kaufgegenstand lastenfrei in das Eigentum der kaufenden Partei übergeht, insbesondere auch keine Rückstände hinsichtlich öffentlicher Abgaben bestehen; insbesondere auch keine Rückstände hinsichtlich der Betriebskosten und der Rücklagenbeiträge bestehen;')
clause('6.2.2', 'der Kaufgegenstand samt Zubehör frei von Bestand- und sonstigen Rechten Dritter ist;')
clause('6.2.3', 'ihr keine Kontaminierungen und Altlasten des Kaufgegenstandes bekannt sind;')
clause('6.2.4', 'der Kaufgegenstand nicht streitverfangen ist und keine gerichtlichen oder behördlichen Verfahren anhängig sind;')
clause('6.2.5', 'keine sonstigen Forderungen, welchen ein gesetzliches Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG 2002 zukäme, bestehen;')
clause('6.2.6', 'etwaig getätigte Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an den allgemeinen Teilen bereits vollständig abgerechnet wurden und diesbezüglich ob der kaufgegenständlichen Wohnung keine Rückstände mehr bestehen.')
clause('6.3', 'Darüber hinaus übernimmt die verkaufende Partei jedoch keine Gewähr für eine bestimmte Eigenschaft, eine bestimmte Größe oder eine bestimmte Beschaffenheit des Kaufgegenstands.')
clause('6.4', 'Festgehalten wird, dass die verkaufende Partei der kaufenden Partei den Energieausweis vom 16.11.2023 übergeben hat. Gemäß § 7 Abs 1 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 gilt daher zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.')

heading('7. Wohnungseigentum')
clause('7.1', 'Die kaufende Partei erklärt den Wohnungseigentumsvertrag vom 9.1.1995 zu kennen. Die verkaufende Partei überbindet sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Wohnungseigentumsvertrag auf die kaufende Partei. Die kaufende Partei übernimmt diese Rechte und Pflichten samt der Verpflichtung zur Weiterüberbindung auf ihre Rechtsnachfolger im Eigentum der kaufgegenständlichen Anteile.')
clause('7.2', 'Die Vertragsparteien kommen überein, dass die Verwendung von im Erdgeschoss, Mezzanin und ersten Stock gelegenen Wohnungen zu geschäftlichen Zwecken, die üblicherweise auch in einer Wohnung ausgeübt werden (zB Büro, Ordination), zulässig ist. Die Vertragsparteien verpflichten sich daher, eine solche Nutzung von Wohnungen zu dulden. Im Falle einer solchen Nutzung einer Wohnung wird auch die Anbringung eines entsprechenden Schildes im Hauseingangsbereich im ortsüblichen Ausmaß gestattet.')
clause('7.3', 'Ferner vereinbaren die Vertragsparteien, dass auch eine baurechtliche Umwidmung von Wohnungen in Geschäftsräume mit Ausnahme jeder Form von Gastronomie, Prostitution und Glückspiel sowie von Geschäftsräumen in Wohnungen zulässig ist. Für diese Umwidmung erforderliche behördliche Genehmigungen, insbesondere nach der Bauordnung für Wien, sind vom jeweiligen Wohnungseigentümer auf eigene Gefahr und Kosten einzuholen. Die kaufende Partei erteilt der verkaufenden Partei Vollmacht (Beilage ./B), in ihrem Namen Bestätigungen zur Vorlage an die Baubehörde über die in diesem Vertragspunkt erteilte Zustimmung zur Umwidmung auszustellen.')
clause('7.4', 'Die Vertragsparteien vereinbaren ferner, dass die Kurzzeitvermietung zu touristischen Zwecken und deren Bewerbung auf Plattformen ausdrücklich gestattet ist. Für diese Nutzung erforderliche behördliche Genehmigungen, insbesondere nach der Bauordnung für Wien, sind vom jeweiligen Wohnungseigentümer auf eigene Gefahr und Kosten einzuholen.')
plain('Festgehalten wird, dass sich das Wohnhaus nach derzeitiger Rechtslage in einer Wohnzone befindet, sodass die Kurzzeitvermietung zu touristischen Zwecken baurechtlich nur auf Grund einer Ausnahmegenehmigung gemäß § 7a Abs 5 BO für Wien zulässig ist. Dem Antrag auf Erteilung einer solchen Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Absatz 1a BO für Wien ist ein Nachweis der Zustimmung aller Miteigentümer zur touristischen Kurzzeitvermietung beizulegen. Die kaufende Partei erteilt der verkaufenden Partei Vollmacht (Beilage ./B), in ihrem Namen Bestätigungen zur Vorlage an die Baubehörde über die in diesem Vertragspunkt erteilte Zustimmung zur Kurzzeitvermietung zu touristischen Zwecken auszustellen.')
change('ERGÄNZUNG 7.4', 'GEBOTEN', [
    'Ergänzend wird vereinbart: Die verkaufende Partei verpflichtet sich – über die in Beilage ./B erteilte Vollmacht hinaus –, nach bestem Wissen und Gewissen darauf hinzuwirken, dass sämtliche Wohnungseigentümer bis spätestens 31.07.2026 einem Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag zustimmen, der die touristische Kurzzeitvermietung gemäß diesem Punkt 7.4 ausdrücklich auch für den Kaufgegenstand (top 4) zulässt.',
    'Soweit die verkaufende Partei im Zuge ihres Bauvorhabens Zustimmungen der übrigen Miteigentümer zur touristischen Kurzzeitvermietung oder eine Ausnahmebewilligung gemäß § 7a Abs 5 BO für Wien erwirkt, ist der Kaufgegenstand darin gleichrangig miteinzubeziehen; die verkaufende Partei unterstützt einen entsprechenden Antrag der kaufenden Partei durch Beibringung sämtlicher erforderlicher Unterlagen, insbesondere der Zustimmungsnachweise aller Miteigentümer.',
    'Die verkaufende Partei hält die kaufende Partei hinsichtlich sämtlicher Ansprüche Dritter im Zusammenhang mit der touristischen Kurzzeitvermietung gemäß diesem Punkt schad- und klaglos.',
])
clause('7.5', 'Die Vertragsparteien stimmen zu, dass die Regelungen gemäß den Punkten 7.2 bis 7.4 in einen Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag aufgenommen werden.')
plain('Festgehalten wird, dass der verkaufenden Partei bereits die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer mit Ausnahme von Frau Angela Frohn für die Regelung gemäß Punkt 7.2 vorliegt. Die verkaufende Partei wird sich nach bestem Wissen und Gewissen darum bemühen, dass sämtliche Wohnungseigentümer bis spätestens 31.12.2027 einen Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag unterfertigen, der die Regelung gemäß Punkt 7.2 enthält. Hinsichtlich der Regelungen gemäß den Punkten 7.3 und 7.4 liegen der verkaufenden Partei noch keine Zustimmungen der anderen Wohnungseigentümer vor.')
change('ERGÄNZUNG 7.5', 'VERHANDLUNG', [
    'Ergänzend wird festgehalten, dass sich die Verpflichtung der verkaufenden Partei zur Erwirkung der Zustimmungen bis 31.07.2026 auch auf die Regelung gemäß Punkt 7.4 erstreckt. Liegen die für die touristische Kurzzeitvermietung des Kaufgegenstands erforderlichen Zustimmungen sämtlicher Miteigentümer bis zum 31.07.2026 nicht vor, steht der kaufenden Partei das Recht auf angemessene Minderung des Kaufpreises, in eventu ein Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, zu.',
])

heading('8. Rechtsverhältnisse im Zusammenhang mit dem Dachboden')
clause('8.1', 'Auf Grund der Vereinbarungen zwischen der verkaufenden Partei und sämtlichen übrigen Wohnungseigentümern der Liegenschaft EZ 1739 Katastralgemeinde 01002 Alsergrund ist die verkaufende Partei alleine über den Dachboden des auf dieser Liegenschaft errichteten Hauses (im Folgenden auch kurz „Dachboden") verfügungsberechtigt und berechtigt, diesen Dachboden auf eigene Kosten auszubauen und aufzustocken (im Folgenden kurz „Dachbodenausbau") sowie eine Reihe von baulichen Änderungen an den allgemeinen Teilen im Regelgeschoss sowie im Kellergeschoss durchzuführen. Das Eigentumsrecht an den neu geschaffenen Objekten steht daher der verkaufenden Partei zu. Zur Umsetzung dessen wird auf Kosten der verkaufenden Partei eine Berichtigung der Mindestanteile sämtlicher Wohnungseigentümer und die Begründung von Wohnungseigentum an den neu geschaffenen Objekten notwendig sein. Die anderen Wohnungseigentümer haben dem sowie der unentgeltlichen Übertragung von Anteilen an die verkaufende Partei zugestimmt.')
plain('Die verkaufende Partei ist berechtigt, diese Rechte auf einen Rechtsnachfolger zu überbinden. Die anderen Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die für sie daraus resultierenden Pflichten auf ihre Rechtsnachfolger zu überbinden.')
plain('Die verkaufende Partei hat als Bauwerberin mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer für den Dachbodenausbau bereits die der kaufenden Partei bekannte rechtskräftige Baubewilligung des Magistrats der Stadt Wien vom 19.1.2022 zu MA37/532474-2021-1 sowie den Bescheid vom 16.10.2024 MA37/532474-2021-54 (1. Planwechsel) erwirkt (im Folgenden gemeinsam auch kurz „Baubewilligung").')
plain('Auf Basis der Baubewilligung sowie der Vereinbarung mit anderen Wohnungseigentümerin ist die verkaufende Partei berechtigt, neben dem Dachbodenausbau auch bauliche Maßnahmen in den Regelgeschossen sowie den Kellergeschossen (im Folgenden kurz: „sonstige bauliche Maßnahmen") auf eigene Kosten durchzuführen. Hierbei handelt es sich um die in dem als Beilage ./A angeschlossenen Plan dargestellten Maßnahmen sowie um die im Folgenden näher beschriebenen Maßnahmen:')
for b in [
    'Umwandlung der Wohnungen Top 6 in eine Garage unter Einbeziehung von Teilen der Wohnung Top 5 sowie von Teilen der Gangfläche in die Wohnung Top 6/Garage; Errichtung der Garagenschleuse in Teilen des Lichthofes auf Ebene Parterre.',
    'Zuordnung von Kellerflächen als Zubehörobjekte zu den Wohnungen der verkaufenden Partei;',
    'Verlegung des Fahrradraums vom Kellergeschoß in eine überdachte Fläche im Innenhof;',
    'Errichtung eines Kinderwagenraums im derzeitigen Fahrradraum;',
    'Verlegung sämtlicher Müllbehälter (auch Papier) in den Innenhof an die Garagenwand;',
    'Umsituierung der Brieffachanlage;',
    'Errichtung von Balkonen/Loggien im Innenhof zur Meynertgasse 7 und rechts neben dem geplanten Aufzugsschacht;',
    'Errichtung eines Personenaufzuges (mit Zugängen in allen Stockwerken von KG bis 2. DG);',
    'Erweiterung der Gegensprechanlage für die DG-Wohnungen;',
    'Fassadensanierung;',
    'vollflächige Überbauung der Lichtinnenhöfe samt Errichtung eines Belichtungssystems und einer mechanischen Entlüftung;',
    'Einzug von abgehängten Decken für die neue Leitungsführung im Stiegenhaus und den Gängen;',
    'Sanierung (allenfalls Erneuerung) der bestehenden Steig- und Fallleitungen, Abwasserstränge, Kanalleitungen, Kamine, Gas-, Strom-, Wasserleitungen;',
    'Neuverlegung von Leitungen für Telekommunikation;',
    'Errichtung einer Zentralheizung im Keller samt Leitungsführung bis zur jeweiligen Wohnung gangseitig bis Wohnungstrennwand und',
    'Errichtung eines E-Verteilerraumes im Keller.',
]:
    bullet(b)
clause('8.2', 'Die kaufende Partei anerkennt und stimmt hiermit ausdrücklich und unwiderruflich zu, dass')
for b in [
    'die verkaufende Partei alleine verfügungsberechtigt über den Dachboden ist,',
    'die verkaufende Partei berechtigt ist, den Dachboden nach eigenen Vorstellungen auszubauen und aufzustocken, und zwar auch noch abweichend von der Baubewilligung, sofern diese Abweichungen den baurechtlichen Vorschriften entsprechen, sowie die sonstigen baulichen Maßnahmen durchzuführen,',
    'der verkaufenden Partei das alleinige Eigentumsrecht an den neu geschaffenen Objekten zusteht,',
    'die Nutzwerte der Liegenschaft neu festgesetzt werden und auf Basis dieser Neufestsetzung Wohnungseigentum an den neu geschaffenen Objekten im Dachgeschoss sowie den geänderten Objekten sowie Zubehörobjekten im Regelgeschoss sowie im Kellergeschoss zu Gunsten der verkaufenden Partei begründet wird und',
    'die verkaufende Partei berechtigt ist, sämtliche Rechte und Pflichten gemäß Punkt 8. dieses Vertrags auf einen Dritten zu überbinden.',
]:
    bullet(b)
clause('8.3', 'Die kaufende Partei verpflichtet sich unwiderruflich,')
for b in [
    'sämtliche für die Neufestsetzung der Nutzwerte sowie deren grundbücherliche Eintragung im Grundbuch notwendigen und zweckmäßigen Erklärungen – wenn erforderlich auch mehrfach – in grundbuchstauglicher Form nach schriftlicher Aufforderung binnen angemessener Frist abzugeben, somit insbesondere dem neuen Nutzwertgutachten zuzustimmen und einen Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag vom 9.1.1995 zu unterfertigen,',
    'der erforderlichen unentgeltlichen Anteilsberichtigung — auch mehrmals - zuzustimmen, dh unentgeltlich so viele Anteile abzutreten oder zu übernehmen, welche erforderlich sind, damit jedem Miteigentümer jener Mindestanteil zukommt, der auf Basis des neuen Nutzwertgutachtens zum Erwerb von Wohnungseigentum an seinem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist,',
    'der Einholung von erforderlichen Zustimmungserklärungen von Buchberechtigten zuzustimmen,',
    'allfälligen Änderungen des Dachbodenausbaus zuzustimmen, sofern diese den baurechtlichen Vorschriften entsprechen, und die hierfür erforderlichen Erklärungen gegenüber der Behörde abzugeben, insbesondere Auswechslungspläne zu unterfertigen und',
    'sämtliche Rechte und Pflichten gemäß Punkt 8. dieses Vertrags auf ihren Rechtsnachfolger im Eigentum an den kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteilen mit der Verpflichtung zu Weiterüberbindung auf deren jeweiligen Rechtsnachfolger zu überbinden.',
]:
    bullet(b)
clause('8.4', 'Die verkaufende Partei verpflichtet sich, die kaufende Partei hinsichtlich sämtlicher Ansprüche Dritter – welcher Art auch immer – im Zusammenhang mit den unter Punkt 8.1 genannten baulichen Maßnahmen schad- und klaglos zu halten. Ferner verpflichtet sich die verkaufende Partei, allfällige Beschädigungen an den allgemeinen Teilen des Hauses, die durch die baulichen Maßnahmen gemäß Punkt 8.1 entstehen, auf eigenen Kosten beheben zu lassen.')
clause('8.5', 'Die verkaufende Partei ist berechtigt, nicht aber verpflichtet, die unter Punkt 8.1. genannten baulichen Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen. Die kaufende Partei hat somit keinen Anspruch auf Durchführung der unter Punkt 8.1 genannten baulichen Maßnahmen.')
plain('Sollte die verkaufende Partei den Personenaufzug errichten, hat die kaufende Partei das Recht, den Personenaufzug gegen Beteiligung an den Liftbetriebskosten sowie Lifterhaltungskosten mitzubenützen.')
plain('Ein Anschluss der kaufgegenständlichen Wohnung an die geplante Zentralheizung setzt voraus, dass sich die kaufende Partei an den Kosten beteiligt. Diese Kosten wird die verkaufende Partei der kaufenden Partei bekannt geben.')
plain('Da die verkaufende Partei nicht zur Umsetzung der baulichen Maßnahmen gemäß Punkt 8.1 verpflichtet ist, hat die kaufende Partei auch keinen Anspruch auf die Errichtung eines Personenaufzugs, den Anschluss der Wohnung an eine Zentralheizung oder die Errichtung eines Balkons.')
clause('8.6', 'Die Vertragsparteien bevollmächtigen und beauftragen für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum der gegenständlichen Liegenschaftsanteile die Treuhänderin LPA Law In der Maur & Partner Rechtsanwälte GmbH & Co KG, FN 352260 f, mit folgenden Handlungen:')
clause('8.6.1', 'Nach Vorliegen der Nutzwertermittlung Vornahme sämtlicher Handlungen und Abgabe sämtlicher Erklärung namens der Vertragsparteien, die zur grundbücherlichen Änderung der Nutzwerte sowie zur Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft EZ 1739 Katastralgemeinde 01002 Alsergrund notwendig und zweckmäßig sind; Auftrag und Vollmacht umfassen somit insbesondere die Zustimmung zum neuen Nutzwertgutachten, das Verfassen, (notariell beglaubigte) Unterfertigen und grundbücherliche Durchführen notwendiger oder zweckmäßig erscheinender Urkunden oder Eingaben, insbesondere das Verfassen, Unterfertigen und Durchführen eines Nachtrags zum Wohnungseigentumsvertrag samt Festlegung der gesamten Vertragsbestimmungen, Einholung von allenfalls notwendigen Zustimmungserklärungen von Buchberechtigten, den übrigen Miteigentümern das Wohnungseigentumsrecht hinsichtlich der ihnen zugeordneten Objekte zuzusagen bzw. einzuräumen, in dem Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag die unentgeltliche Berichtigung der Miteigentumsanteile zu vereinbaren, dh unentgeltlich so viele Anteile abzutreten oder zu übernehmen, welche erforderlich sind, damit jedem Miteigentümer jener Mindestanteil zukommt, der auf Basis des neuen Nutzwertgutachtens zum Erwerb von Wohnungseigentum an seinem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist, sowie der Einverleibung des berichtigten Eigentums und des Wohnungseigentums im Grundbuch zuzustimmen und zu diesem Zweck Aufsandungserklärungen, auch wiederholt in grundbuchstauglicher Form abzugeben;')
clause('8.6.2', 'Zur Vertretung vor dem Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 16, Zentrale Schlichtungsstelle, allenfalls auch in einem daran anschließenden Gerichtsverfahren und Rechtsmittelverfahren im Verfahren zur Neufestsetzung der Nutzwerte zu vertreten;')
clause('8.6.3', 'Erteilung der Zustimmung zur Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG zugunsten anderer Wohnungseigentumsbewerber hinsichtlich anderer Wohnungseigentumsobjekte.')
clause('8.6.4', 'Die in diesem Vertragspunkt erteilten Vollmachten und Aufträge sind von Seiten des Vollmachtgebers bis zur grundbücherlichen Umsetzung der Nutzwertänderungen auf Grund der baulichen Maßnahmen gemäß Punkt 8.1 unwiderruflich und erlöschen auch nicht mit dem Tod des Vollmachtgebers.')
clause('8.6.5', 'Gleichzeitig mit Unterfertigung dieses Kaufvertrags unterfertigt die kaufende Partei in beglaubigter Form eine Vollmacht mit dem oben dargestellten Inhalt.')
clause('8.7', 'Die kaufende Partei erteilt der verkaufenden Partei Vollmacht gemäß Beilage ./B zur jeweils selbständigen Vertretung vor allen Behörden, insbesondere der Baubehörde. Die Kosten dieser Vertretung trägt die Verkäuferin.')
clause('8.8', 'Klarstellend wird nochmals ausdrücklich festgehalten, dass die kaufende Partei im Zusammenhang mit den unter diesem Vertragspunkt genannten Bauarbeiten sowie den diesbezüglichen Änderungen der Wohnungseigentumsanteile keinerlei Kosten {{G:, Abgaben und Steuern}} zu tragen hat, es sei denn, dass derartige Kosten der kaufenden Partei ausdrücklich in diesem Kaufvertrag auferlegt werden.')
change('NEU 8.9', 'GEM. (a GEBOTEN / b,c VERHANDLUNG)', [
    '(a) Die Zustimmung der kaufenden Partei gemäß Punkt 8.2 zu Abweichungen von der Baubewilligung sowie zu den sonstigen baulichen Maßnahmen gilt nur insoweit, als der Kaufgegenstand (top 4) dadurch in Lage, Nutzfläche, Belichtung und Nutzbarkeit nicht nachteilig betroffen wird. [GEBOTEN]',
    '(b) Die verkaufende Partei hält die kaufende Partei für einen durch die baulichen Maßnahmen gemäß Punkt 8.1 verursachten Nutzungsentgang am Kaufgegenstand (insbesondere entgangene Mieterträge) angemessen schad- und klaglos und kündigt Arbeiten, die den Kaufgegenstand unmittelbar betreffen, mit angemessener Frist vorher an. [VERHANDLUNG]',
    '(c) Sollten jene Maßnahmen gemäß Punkt 8.1, die für die Neufestsetzung der Nutzwerte und die wohnungseigentumsrechtliche Widmung des Kaufgegenstands als Wohnung erforderlich sind, bis zum 31.12.2030 nicht grundbücherlich umgesetzt sein, erlöschen die unwiderruflichen Zustimmungen und Vollmachten der kaufenden Partei gemäß den Punkten 8.2, 8.3 und 8.6 mit Wirkung für die Zukunft. [VERHANDLUNG]',
])

heading('9. Staatsbürgerschaft')
clause('9.', 'Die vertretungsbefugten Organe der kaufenden Partei erklären an Eides statt, dass die kaufende Partei eine Gesellschaft mit dem Sitz in Wien ist, an der Ausländer nicht mehrheitlich beteiligt sind, sodass dieser Vertrag keiner Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz bedarf.')

heading('10. Kosten und Gebühren')
clause('10.1', 'Die Kosten der Verfassung sowie grundbücherlichen und treuhändigen Abwicklung dieses Vertrags in Höhe von EUR 2.250,00 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, insgesamt somit EUR 2.700,00, die aufgrund dieses Vertrags zur Vorschreibung gelangende Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, die im Zuge der grundbücherlichen Durchführung anfallenden Eingabegebühren sowie die Kosten der notariellen Beglaubigung dieses Kaufvertrags trägt die kaufende Partei.')
clause('10.2', 'Die Kosten einer allfälligen rechtsfreundlichen Vertretung trägt jede Vertragspartei selbst.')
clause('10.3', 'Die Kosten der Lastenfreistellung hat die verkaufende Partei zu tragen.')

heading('11. Aufsandungserklärung')
clause('11.', 'Die Vertragsparteien erteilen somit ihre ausdrückliche Einwilligung, dass ob den 43/1107 Anteilen (B-LNR 37) der Liegenschaft EZ 1739 Katastralgemeinde 01002 Alsergrund, mit dem Grundstück Nr. 414/57 und der Grundstücksadresse Meynertgasse 9/Borschkegasse 9, mit welchen Wohnungseigentum an Geschäftslokal top 4 untrennbar verbunden ist, das Eigentumsrecht für die kaufende Partei')
plain('Klincov Holding GmbH, FN {{G:674949y}}', after=2)
plain('einverleibt werde.')

heading('12. Vollmacht')
clause('12.', 'Die Vertragsparteien ermächtigen und bevollmächtigen die LPA Law In der Maur & Partner Rechtsanwälte GmbH & Co KG, FN 352260f, in ihrem Namen Vertragsänderungen vorzunehmen und insbesondere Aufsandungserklärungen, auch wiederholt, für beide Vertragsteile abzugeben, soweit dies aus rechtlichen Gründen zur Verbücherung dieses Vertrages erforderlich ist.')

heading('13. Sonstiges')
clause('13.1', 'Dieser Vertrag wird in einer Ausfertigung errichtet, welche der kaufenden Partei zukommt. Die verkaufende Partei erhält auf Wunsch eine Kopie.')
clause('13.2', 'Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. Anstelle der fehlenden oder unwirksamen Bestimmung verpflichten sich die Vertragsparteien, eine Bestimmung zu vereinbaren, welche dem von den Parteien ursprünglich beabsichtigten wirtschaftlichen Zweck der fehlenden oder unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt.')
clause('13.3', 'Mündliche Nebenabreden sind nur gültig, wenn sie von den Vertragspartnern nachträglich schriftlich bestätigt werden. Durch diesen Vertrag sind allfällige frühere Vereinbarungen aufgehoben. Eine Abänderung dieser Bestimmung kann nur schriftlich erfolgen.')
clause('13.4', 'Diesem Vertrag angeschlossene Beilagen bilden einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrags.')
plain('Beilagen:', indent=1.1, after=1)
plain('Beilage ./A\tPlan', indent=1.1, after=1)
plain('Beilage ./B\tVollmacht', indent=1.1)
doc.add_paragraph()
plain('Wien, am {{Y:_______________}}', indent=1.1)

import os
out = '/home/nk/hobo-godmode/Holding/Kaufvertrag_Entwurf2_Klincov.docx'
doc.save(out)
print('saved', out, os.path.getsize(out), 'bytes')